管理会社の管理とオーナーの自主管理どちらがいいの?

賃貸仲介不動産どっち 不動産
いらすとや

賃貸物件の中には、オーナーが管理会社に管理を委託している物件と、オーナーが自分で管理をしている物件があります。

それぞれに良い面と悪い面がありますが、実際にどちらが良いか解説していきたいと思います。

住む人にも大きく関係があるものだと思いますので、賃貸物件を契約する際にはどちらが良いのか一度考えてみましょう。

管理会社の管理とオーナーの自主管理①募集

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お部屋の解約が出たら、まずは入居者の募集をしなければなりません。

管理会社が募集するのであれば、解約の連絡が入るとオーナーに次の募集条件の確認を行い家賃や敷金礼金を決めてインターネットに物件の募集情報を掲載したり、仲介会社に向けて客付け依頼をしたりと、次の入居者を早く決めようと動き出します。

サブリース(借上げ)の場合は、オーナーに確認をする事も無いのですぐにでも募集が掛けられます。

管理会社がお部屋の管理をする場合、クレーム対応・リフォーム・定期清掃等の業務も大事ですが、空室を埋める客付力がオーナーへの信頼になります。

サブリースの場合は、単純に自社の損失を抑え利益に変える為に早く空室を埋めなければなりません。

オーナーの自主管理の場合、解約の連絡がきたら自分で次の募集条件を決めて付き合いのある不動産会社に連絡をして募集をお願いすることになります。

連絡を受けた不動産会社は、インターネットに物件の募集情報を掲載すると思いますが、契約時・更新時しか売上が上がらないので、月々の管理料が入る自社で管理している物件と比べて、募集に対する熱量は低くなります。

各不動産会社によって募集に対する優先順位違うかもしれませんが、オーナーの自主管理の場合、余程良質な物件ではない限りお部屋が埋まるのにも時間が掛かるでしょう。

管理会社の管理とオーナーの自主管理②審査~契約

賃貸仲介不動産審査

入居審査は、管理会社の管理している物件もオーナーの自主管理の物件も、不動産会社が提携している保証会社が行い、不動産会社でも本人や緊急連絡先・連帯保証人に確認の連絡を入れるので変わりはありません。

ただ、オーナーの自主管理の物件の場合、オーナーの好き嫌いが多い・クセが強い・細かい・面倒な性格等、オーナーの考えや意向が強くなる事もあるので、保証会社の審査が通過してもオーナーが断ったり条件を付けてきたりする場合もたまにあるので、不動産会社の人達はそういオーナーの物件は積極的に紹介はしないはずです。

また、色々な決めごとや条件を契約書の特約欄に入れたがります。

良いオーナーも多いですが、昔ながらの考えで貸してあげているんだからオーナーが偉いと勘違いしている方もいらっしゃるので、個人的にはそういうオーナーの物件はお客さんに紹介しても決めてもらおうとは思いません。

管理会社の管理とオーナーの自主管理③入居中

賃貸仲介不動産入居中

入居中の対応には大きく違いが現れます。

管理会社が管理している物件であれば、24時間サポート(外部に委託している24時間の緊急窓口)を契約者に加入してもらっていたり、社内に緊急のコールセンターを設置しているところもあるので、入居してからのトラブル事への対応は迅速に行われると思います。

オーナーの自主管理の場合だと、オーナーに電話をしてすぐにつかまれば良いですがまったく電話に出ない事もあります。

仮に電話がつながったとしても、トラブル事への対応はオーナー自身が行わなければならない為、対応には時間が掛かる事が多いのではないでしょうか。

入居中には、クレームや設備の故障等のトラブル事がたまに起こりますが、対応の早い管理会社は入居者に喜ばれますし、長く住んで頂けることにもつながります。

逆に対応が遅くなればお客さんに不快な思いをさせてしまうので、解約に繋がる可能性は増えるでしょう。

管理会社の管理とオーナーの自主管理④退去

賃貸仲介不動産退去

退去の際にも違いが出ます。

管理会社が退去の立ち合いを行った場合、その場で清掃代の計算をして請求を行ったり、その場で金額が出なくてもいつまでに請求書を送りますと伝えたりとその後の手続きもスムーズなので、契約者の退去後もストレスは少ないでしょう。

オーナーが自主管理をしている場合は、まずその場で清掃代の金額が出る事は無いですし(オーナーが内装屋さんや工務店さんは別です)、いつまでに請求書をくれるというのも内装業者さんに見てもらわないと出来ない為、その後の手続きが曖昧になってしまい、その結果、オーナーさんが忘れてしまったり内装業者さんが遅かったりすると契約者が心配になってストレスを感じる事になるでしょう。

敷金を償却(敷金を清掃代に充てる)にしたり清掃代を契約時に預かっている場合は、退去後のトラブルも少ないですが、日割家賃の清算もオーナーが行うので気を付けておく必要があります。

 

管理会社の管理とオーナーの自主管理⑤まとめ

賃貸仲介不動産管理

結局、オーナーの人柄によって異なりますが、オーナーの自主管理は契約時・入居時の融通が利くこともありますが、最後までしっかりとした対応が出来るのは管理会社が管理している物件です。

確かにあまり良くない管理会社も多いですが、物件選びの時に不動産会社のスタッフに管理会社やオーナーの良し悪しを聞き判断材料にするのも良いでしょう。

入居してから後悔しない為にも大事な事だと私は思います。

 

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